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新一轮房价预测分歧大 05年楼市上演多空拉锯战 |
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2005-02-25 00:24:00 富美结婚网
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2004年的上海楼市在宏观调控下逆势而上，让人们对于2005年房价的预测分歧愈来愈大。市场在经历连续几年的繁荣后，到底是延续持续上涨的惯性，还是等待房价大幅上涨过后的“沉淀”，这始终是一个房产业界无法回避的热点问题。面对新一轮房价涨跌的种种预测与猜想，记者为此采访了新汉业不动产机构执行董事赵云飞。对今年的楼市进行解读。
本报记者李宏涛
多空较量上行动力依然强劲
2004年上海房价在年末蓄势上扬，宏观调控所形成的观望氛围在半年的压抑中得到释放。纵观整个市场变化，发现目前房价的高起取决于多空博弈中上行动力的强劲，冲散了楼市中不利的阴霾。上海经济已经连续13年保持快速的增长，上海未来宏观经济形势的向好，以及国际化城市的定位为上海楼市的长期发展奠定了看好的基调。
另一方面，上海土地供应不断边缘化的趋势已经越来越明显，市中心土地供应量锐减，导致核心区域土地价格的上升，从而支撑了上海市中心房价只涨不跌的基本论点。上海土地资源的稀缺性让开发商在不断为争夺土地而激战的同时，也让购房者在售楼处外为买到一套房子排起长队。
上海房地产市场的国际化趋势在04年即将结束的时候表现得淋漓尽致，两外人士(市外、境外)对于上海楼市特别是市中心楼盘的热情并不逊色于上海本地人。而未来上海居民消费能级将大幅提升，中产阶层的快速崛起，成为未来市场繁荣的支撑主力。
总之，潜在风险的存在，增长了市场的不确定性。但面对目前供需两旺的市场态势，有理由相信楼市仍处于增长期内。多空因素的对抗中，作为市场后面的舵手―――政府，也许是影响2005年市场走势最大的主导因素。
政府双重意愿影响房价波动
虽然2004年宏观调控政策的频繁出击表面上不是特意针对房地产市场，但凡是涉及房地产领域的土地、金融、货币、财政等多种相关政策和调控杠杆均被用于房地产市场的调控。可以说，政府在短时间内动用多种调控手段，涉及多个领域，对于房地产行业进行全面的政策调控，这是近年来绝无仅有的。从政府的真正意愿来看，考虑到宏观经济的稳定发展和金融市场的波动，并非要让房价下跌，只是想减缓房价上涨的速度。因此，政府采取的基本上都是试探性的举措，调控的力度其实并不大。
与去年宏观调控有所不同的是，今年政府将更注重以人为本、兼顾平衡，在保持房地产市场平稳健康发展的基础上，继续加强房地产市场调控力度。坚持以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主的调控原则，为满足广大老百姓的住房需求，防止房价的过快增长，将有可能采取更为强有力调控措施来平抑房价，针对房地产过热的宏观调控的手段有愈演愈烈之势。政府意愿的两重性，决定了今年调控的手段将出现打压与保护并存的局面，而政策的取向往往又是人们预期的风向标，政府在宏观调控上的左右摇摆，很可能成为05年房价波动较大的主要动因。
消费者预期左右楼市沉浮
面对上海房价的高增长，成本论、泡沫论、结构论种种解释随之而来，其实这些言论并不能完全诠释房价超速发展的内在动因，而真正起决定性的因素其实是消费者预期。从投资角度讲，房地产是一种资产商品，而资产商品与其它商品的不同在于其价格高低在很大程度上取决于买卖双方对于未来收益的预期。这种预期其实是一次“自我实现”的过程，房价越涨，越有更多的人看涨而入市抢购，抢购越多又促使价格的进一步上涨。反之，预期下跌，房价就真的一泻千里。按理说，香港的土地比上海更稀缺，其房价应该一直上涨，但目前香港的房价仍然只恢复到亚洲金融风波前的60%。同样的房子，一样稀缺的土地，由于人们的预期改变了，房价则在多空博弈下滑行至新的“合理”价位。因此，2005年楼市发展的关键在于消费者(包括投资者)预期，多空博弈将决定上海房价向天平的哪一端倾斜。
从目前市场供需两旺的情况看，消费者预期将继续看好2005年上海楼市，追捧房价的能量略高于杀跌的能量。据统计，目前在有意向购房的人群中约有70%左右的人认为房价仍会上涨，由于这种预期占据主力，未来一段时间房价仍将较为坚挺。
房价在宽幅震荡中逆风而上
2005年上海楼市基于市场多方因素的长期看好，上行能量较为强劲，双方力量对比上多方将更胜一筹，因此房价依然处于上升通道，全年涨幅估计不会低于10%，但并不会像前几年那样一路飙升上扬，而是在不断“宽幅震荡”中“逆风而上”。
“宽幅震荡”，主要是基于今年调控力度将进一步加大，受宏观政策阶段性出台可能性较大的影响，房价受波动的概率较高，在一定的时间段内房价受宏观调控的影响，杀跌的看空预期将可能占据上风，导致购房信心下跌，市场向空方倾斜，房价在短期内将出现下探，并且振荡的幅度较大，不排除会出现趋于零增长的区间。
“逆风而上”，是从整体市场看，长期看好上海楼市的利好因素依然占据主导，多方力量经历周期性聚散，市场在下探后会呈现恢复性增长，回落的房价又在多方的控制中逐步上移，重新回到上升通道中。经过1-2次多空力量的搏杀后，估计2005年上海房价在波动中上行，走出一条宽幅震荡的上扬曲线。
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